2021年1月1日，《民法典》正式施行。与之同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《担保制度解释》）发布实施。同年4月6日，自然资源部印发了《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（以下简称“54号文”）。《民法典》及其相关司法解释、政策文件对不动产抵押登记的实体和程序规则作出了一些新规定、新要求，主要涉及抵押登记的情形、规则、内容和效力的变化。
不动产抵押登记在效力上有哪些变化?
不动产抵押登记后才发生法律效力，这一点是不变的。根据《担保制度解释》，其效力变化主要涉及部分抵押登记业务。
一是在建建筑物的抵押只能是土地上已有的建筑物或者正在建造的已完成部分建筑物，原来有的地方依据原担保法司法解释，以依法获准尚未建造的建筑物抵押的，法律不予支持。在建建筑物抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分，不能及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物。
二是明确了抵押预告登记的顺位保全和破产别除效力。办理抵押预告登记后，房屋所有权已经首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，抵押权自预告登记之日起设立。在破产程序中，抵押不动产属于破产财产的，抵押预告登记的权利人可以依法就抵押不动产优先受。
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