2021年《民法典》施行后不动产抵押登记在规则上有哪些变化?

2021年1月1日，《民法典》正式施行。与之同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《担保制度解释》）发布实施。同年4月6日，自然资源部印发了《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（以下简称“54号文”）。《民法典》及其相关司法解释、政策文件对不动产抵押登记的实体和程序规则作出了一些新规定、新要求，主要涉及抵押登记的情形、规则、内容和效力的变化。

那么，不动产抵押登记在规则上有哪些变化?

以前抵押人不能转让抵押的不动产，即不允许不动产带着抵押负担转移。

《民法典》施行后，承认抵押权的追及效力，允许抵押人转让抵押的不动产。但是，为了平衡抵押权人和抵押人的利益、稳定预期，《民法典》第406条规定当事人可以就抵押财产能否转让进行约定。《担保制度解释》第43条规定禁止或者限制转让抵押财产的约定可以进行登记，登记约定后违反约定转让抵押财产的，不发生物权效力。

据此，54号文修改了登记簿，在“抵押权登记信息”页增加 “是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目（以下简称“约定栏”）。

要求登记机构根据当事人的申请在登记簿约定栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，由受让人、抵押人和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，由受让人、抵押人共同申请转移登记。约定情况发生变化的，可以办理变更登记。

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