《深圳市业主大会和业主委员会备案管理办法》政策解读

一、立法背景

《深圳经济特区物业管理条例》(以下简称《条例》)经深圳市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议于2019年8月29日修订通过，并自2020年3月1日起施行。《条例》率先在全国建立了业主大会备案制度。《条例》第二十四条、四十一条、第四十四规定，业主大会成立并选举产生首届业主委员会、业主委员会委员变更、业主委员会换届均须向区住房和建设部门办理备案。为了确保《条例》相关条款的可操作性，深圳市住房和建设局制定了《深圳市业主大会和业主委员会备案管理办法》(以下简称《备案管理办法》)，在《条例》基础上进一步明确业主大会和业主委员备案的工作内容，对《条例》没有具体规定的内容进行补充和细化。

二、主要内容

(一)适用范围

《备案管理办法》规定了备案的范围，明确了业主大会和业主委员会备案的告知性备案性质，规定：由于业主大会成立和选举产生、变更业主委员会等原因，业主委员会依法向住房和建设部门提出申请，住房和建设部门受理后对业主大会名称和地址、业主委员会任期、业主委员会主任、委员和候补委员名单、业主监事会监事名单等事项进行记载，颁发备案通知书、统一社会信用代码证书的行为是业主大会和业主委员会备案行为。

《备案管理办法》明确了需要办理备案的情形，规定“发生下列情形的，依照本办法的规定进行备案”：首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会应当办理成立备案;业主大会和业主委员会备案事项发生变更应当办理变更备案;业主委员会换届后应当办理换届备案;业主大会和业主委员会注销后应当办理注销备案;其他需要备案的情形。

《备案管理办法》明确，备案并非对业主大会和业主委员会所有事项进行记载，而只记载影响其对外行使代表业主权利的相关事项，如名称、地址、业主委员会任期、主任、委员、候补委员名单等。

上述内容详见第二条。

(二)职责分工

《备案管理办法》规定了各职能部门在业主大会和业主委员会备案工作中的职责分工。市住房和建设部门依法监督、指导区住房和建设部门办理备案，公示申请备案所需的材料、相应示范文本及要求;区住房和建设部门负责办理备案并公示备案结果，指导街道办事处等部门开展备案相关工作;业主委员会作为备案事项申请主体，对申请材料的真实性、合法性、有效性负责，并负责备案后业主大会和业主委员会印章刻制、共有资金基本账户设立，根据实际需要办理涉税、社保、公积金等事项;街道办事处、社区居民委员会则依据《条例》指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，并在相应备案申请材料上签署指导意见并加盖印章。

相关内容详见第三条、第四条、第五条、第六条、第七条。

(三)备案申请材料

《备案管理办法》第四条规定了业主委员会申请办理业主大会和业主委员会备案应当提交的材料，由于备案类型和情形较为复杂，本条对备案应当提交的材料进行了列举，并明确备案材料应当根据不同备案情形分类提交;规定市住房和建设部门应当在门户网站公示申请办理业主大会和业主委员会备案所需材料目录和示范文本，供业主委员会办理备案时参照执行，对业主委员会申请办理备案进行指引和规范。

(四)备案类型

《备案管理办法》第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条规定了业主大会和业主委员会备案类型：成立备案、变更备案、换届备案、注销备案、撤销备案、换证、补证等。

(五)本办法实施前的备案处理

为了确保在《条例》实施前已选举产生并有效运作的业主委员会顺利对接新业主大会和业主委员会备案制度，申领业主大会统一社会信用代码证书，《备案管理办法》第十五条规定了本办法实施前的备案处理：本办法实施前已成立业主大会并选举产生业主委员会，已办理业主委员会备案且业主委员会在任期内的，业主委员会提交备案申请表申请颁发统一社会信用代码证书。本办法实施前已成立业主大会并选举产生业主委员会，但未办理业主委员会备案的，由任期内的业主委员会依照本办法的规定申请办理业主大会和业主委员会成立备案。

三、其他说明

(一)关于办理时限、业主大会和业主委员会命名规则和证书有效期的规定

由于业主大会统一社会信用代码赋码工作具体由住房和城乡建设部负责，我市业主大会及业主委会备案工作在依据《条例》相关规定的同时，还应充分执行住房和城乡建设部相关工作要求。因此《备案管理办法》中关于各类事项办理时限、业主大会和业主委员会命名规则、证书有效期的规定，主要依据《条例》相关条款的规定，对于《条例》中未有明确规定的，则依据住房和城乡建设部有关业主大会统一社会信用代码赋码规则设定，《条例》和住房和城乡建设部工作要求中均未涉及的，按照事项统一的原则参照其他事项予以设定规定。

(二)关于公开公示

为了确保《条例》及各配套文件间相关规定的一致性，《条例》中对于信息公开、事项公示等已有明确规定的，《备案管理办法》中只做一般性的要求。

(三)关于旧证书的处置

为了保证业主大会代码证书的严肃性、唯一性，《备案管理办法》第十九条针对不同情形的需要，规定了原证书收回的规则，以确保新旧证书交替有序。

办法原文

深圳市业主大会和业主委员会备案管理办法

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