深圳房地产开发企业何时进行土地增值税清算?
根据《国家税务总局深圳市税务局关于发布<土地增值税征管工作规程>的公告》(2019年第8号)第十四条规定: 符合下列情形之一的,纳税人应当进行土地增值税的清算:
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(三)直接转让土地使用权的。
第十五条 对符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的(起始时间为最后一张预售许可证取得时间);
(三)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
(四)经主管税务机关日常征管工作中发现问题,认为需要进行土地增值税清算的。
计税价格确定方式
1、深圳市对存量房(即二手房)交易实行计税参考价格的征收方式。
2、纳税人申报的存量房买卖成交价格高于或等于计税参考价格的,以纳税人申报的不含税成交价格作为计税价格征税;纳税人申报的存量房买卖成交价格低于计税参考价格的,以不含税的计税参考价格作为计税价格征税。
3、不含税成交价格是指不含增值税的成交价格。
4、同一套房买卖双方均采用同一计税价格。
土地增值税
1、对个人销售住房暂免征收土地增值税。以下情形由登记中心代征:(1)个人转让非住宅类房产的“核定征收方式”;(2)个人转让非住宅类房产只扣除房产原值的“核实征收方式”;(3)企业之间转让非住宅类房产(不含直接土地使用权转让)的“核实征收方式”,采用旧房及建筑物的评估价格进行扣除的除外。其它情况均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。
2、核定征收方式:应纳土地增值税额 =计税价格×核定征收率
注:深圳市土地增值税核定征收率标准:商铺、写字楼、酒店为10%,其他非住宅类房产为5%。
3、企业之间转让非住宅类房产的土地增值税的核实征收方式,扣除项目包括:购房发票所载金额(可按年加计扣除5%)、转让环节缴纳的税金(含原购房契税,不含增值税)。
税费一览表
序号 | 税种 | 计 算 基 数 | 收取对象 | 税率 | 征收依据 |
1 | 增值税 | 不含税销售额或差额 | 转让方 | 5% | 财税〔2016〕36号 |
2 | 城市维护建设税 | 增值税 | 转让方 | 7% | 《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》 |
3 | 教育费附加 | 增值税 | 转让方 | 3% | 《征收教育费附加的暂行规定》 |
4 | 地方教育附加 | 增值税 | 转让方 | 2% | 深地税告〔2011〕6号 |
5 | 印花税 | 登记价格或计税价格 | 转让方及受让方 | 0.05% | 《中华人民共和国印花税暂行条例》 |
6 | 个人所得税 | 核实:计税价格-房产原值-转让过程缴纳的税金、合理费用 | 转让方 | 20% | 《中华人民共和国个人所得税法》;深地税发〔2011〕159号 |
核定:计税价格 | 转让方 | 1%、1.5%或3% | |||
7 | 契 税 | 登记价格或计税价格 | 受让方 | 1%、1.5%或3% | 《中华人民共和国契税暂行条例》;财税〔2016〕23号 |
8 | 土地增值税 | 计税价格 | 转让方 | 5%或10% | 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 |
9 | 《不动产权证书》贴花 | 本 | 受让方 | 5元 | 《中华人民共和国印花税暂行条例》 |
注:企业所得税等未代征税种由纳税人自行到税务部门缴纳。
相关内容:深圳不动产登记费用
深圳之窗 微信公众号一大波便民功能上线啦!扫面下方二维码,关注后在微信对话框中回复“ 摇号 ” 即可实时获取申请最新结果;回复“ 电费 ” 即可在线查询用电信息以及缴费!